فروش ملک ارثی از جمله اقداماتی است که بعد از فوت مورث انجام می‌شود. این اقدام ممکن است در زمان‌های متفاوتی محقق شود. تصور کنید شخصی بخواهد بعد از تقسیم ارث ، برای اطلاع از نحوه فروش ملک ارثی اقدام کند. همچنین این احتمال وجود دارد که ورثه، با یکدیگر به اتفاق نظر برسند که برای فروش ملک مشاع ارثی اقدام کنند. در نهایت ممکن است امکان تقسیم مال وجود نداشته باشد. در این صورت با درخواست فروش ملک ارثی توسط وراث، مرجع قضایی، مقدمات را برای فروش ملک فراهم می‌کند.
در مطلب امروز، تصمیم داریم نکات مهم و قوانین فروش ملک ارثی را بررسی کنیم. حتی به اشخاصی که قصد خرید ملک ارثی را دارند نیز توصیه می‌کنیم که مطلب امروز را مطالعه کنند.
منظور از ملک ارثی چیست؟
بعد از فوت متوفی، دیون و حقوق موضوع ماده ۸۶۹ از اموال او کسر می‌شوند. در حقیقت تا زمانی که این دیون و حقوق، کسر نشوند، امکان تقسیم اموال شخص فوت شده یا حتی فروش آن‌ها وجود نخواهد داشت. البته مالیات بر ارث نیز به عنوان آخرین دین قانونی، از اموال متوفی کسر خواهد شد.
بعد از انجام تمام این اقدامات، نوبت به دریافت سهم توسط هر یک از ورثه می‌رسد. با وجود آنکه میزان سهم تعیین شده در متن قانون مدنی، آمره است اما ورثه بعد از اطلاع از این میزان، می‌توانند برای تقسیم ارث توافقی اقدام کنند. ملک ورثه‌ای نیز به عنوان یکی از اموال متوفی، می‌تواند موضوع ورقه تقسیم قرار گیرد. البته به دلیل غیر قابل تقسیم بودن ملک در اکثر اوقات، معمولا وراث، فروش آن را مد نظر قرار می‌دهند. بنابراین ملک ارثی، مالی است که بعد از پرداخت دیون و حقوق، به ورثه شخص فوت شده تعلق گرفته است.
مالکیت ملک ارثی
مخاطبان این مطلب ممکن است خریداران یا فروشندگان ملک ارثی باشند. اگر قصد خرید ملک ارثی را دارید، باید مالکین این مال را بشناسید. در اکثر اوقات، مالکیت ملک ارثی، حالت اشاعه دارد. به عبارت دیگر در هنگام خریداری این ملک، شما با یک مالک مواجه نیستید بلکه با شریکان متعددی رو به رو هستید. در نتیجه برای انتقال ملک ارثی به شما، رضایت یکی از ورثه کافی نیست و تنها در صورتی که این ملک، سهم قانونی وارث باشد، امکان انتقال از سوی او وجود دارد. البته به دو نکته زیر توجه داشته باشید:
- در فرضی که ورثه شخص فوت شده، مالک ملک ارثی هستند اما یکی از ورثه را به عنوان نماینده خود انتخاب کرده‌اند، در انتقال مال به شما، مشکلی وجود نخواهد داشت.
- همانطور که در مطلب تقسیم ارث قبل از فوت نیز بیان کردیم، ممکن است خود مورث، ملک ارثی را به یکی از وراث یا اشخاص ثالث واگذار کرده باشد. در این صورت، خرید ملک ارثی ، اقدامی حقوقی و قانونی است. با مشاهده سند مالکیت ملک ارثی، از وضعیت مالکیت آن مطلع شوید.
مراحل فروش ملک ارثی
قانون فروش ملک ارثی ، مراحل فروش این مال را بررسی کرده است. این مراحل را در ادامه بررسی می‌کنیم.
مالک چه کسی است؟!
اشاره کردیم که ممکن است سند ملک، متعلق به شخص دیگری باشد. در این صورت، اصولا بحث از ارث و خرید ملک ارثی منتفی است. در حقیقت اگر ملک به نام شخص دیگری باشد، حضور او یا نماینده قانونی او برای فروش ملک مشاع ارثی ضروری است. در غیر این صورت، می‌توان گفت که این نوع معامله، نوعی فروش مال غیر یا معامله فضولی است و در نتیجه احکام این جرایم، نسبت به معامله حاکم خواهد شد. بنابراین حتما توجه کنید که سند ملک ارثی، باید به نام شخص فوت شده باشد.
آیا وراث، گواهی حصر ورثه را دریافت کرده‌اند؟!
برای معامله ملک ارثی، حتما باید گواهی حصر ورثه، از شورای حل اختلاف محل اقامت متوفی دریافت شده باشد. در غیر این صورت، امکان انتقال سند توسط دفتر اسناد رسمی وجود نخواهد داشت. توجه داشته باشید که در متن این گواهی، به مشخصات ورثه شخص فوت شده اشاره شده است. بنابراین این سند قانونی مشخص می‌کند که اشخاص طرف شما چه کسانی هستند.
استفاده از این سند به ویژه زمانی کاربرد دارد که یکی از ورثه در هنگام معامله ملک ارثی حضور نداشته باشد، به عنوان مثال در مشاوره‌های متعدد مشاهده می‌کنیم که شخصی، مقیم یکی از کشورهای خارجی است و به تازگی متوجه شده است که ورثه، بدون اجازه او برای انتقال ملک ارثی اقدام کرده‌اند. البته اگر این فرض نیز محقق شود، معامله نسبت به اشخاصی که توافق کرده‌اند لازم الاجرا است و تنها شخص غایب می‌تواند با استناد به فضولی بودن فروش سهم خود از ملک، برای دریافت سهم یا بهای آن اقدام کند.
آیا تمام ورثه اهلیت معاملاتی دارند؟!
یکی از مهم‌ترین شرایط فروش ملک ارثی ، وجود اهلیت معاملاتی برای هر یک از ورثه شخص فوت شده است. با استناد به ماده ۲۱۱ قانون مدنی: «برای آنکه متعاملین اهل محسوب شوند، باید بالغ، عاقل و رشید باشند.»
توجه داشته باشید که اگر صغار (کودکان) در بین ورثه حضور داشته باشند، تصرف در اموال و حقوق مالی آن‌ها به عهده ولی یا قیم است. صغار مونث، افراد زیر ۹ سال قمری و صغار مذکر، افراد زیر ۱۵ سال قمری هستند. اشخاص بالغ نیز تا زمانی که به سن رشد (به صورت متعارف ۱۸ سال تمام)، نرسیده باشند، نمی‌توانند به صورت مستقل، برای تصرف در اموال خود اقدام کنند.
فراموش نکنید که مطابق تبصره ۲ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی، باید رشد شخص بالغ به اثبات برسد تا بتواند در حقوق و اموال خود تصرف کند. در غیر این صورت، هر گونه تصرف یا خرید و فروش اموال محجور، توسط ولی یا قیم و با کسب مجوز از دادسرا انجام خواهد شد. در این خصوص، دادستان به صورت مستقیم نظارت کرده و با در نظر گرفتن خیر و صلاح محجور، تصمیم مقتضی را صادر می‌کند.
وصایای متوفی را بررسی کنید!
قوانین ایران به افراد اجازه داده‌اند تا به میزان یک سوم از اموال خود را وصیت کنند. این مساله یکی از مهم‌ترین شرایط فروش ملک ارثی است. تصور کنید متوفی، به میزان یک سوم از اموال را به شخص دیگری بخشیده باشد. در این صورت تکلیف چیست؟ رویکرد قانونی چنین است که شخص مقابل، مالکیت را قبول کند یا از قبول ملک، خودداری کند. به هر حال اگر شخص، مالکیت را قبول کرده است یا احتمال می‌دهید که این اتفاق افتاده است، حتما در حضور این شخص، مراحل فروش ملک ارثی را به انجام رسانید.
اگر عقد وکالتی وجود دارد، نحوه فروش ملک ارثی را به خوبی بدانید!
در فرضی که یک سند حقوقی وجود دارد که مطابق آن، اختیار نمایندگی در فروش، به یکی از ورثه اعطا شده است، شخص وکیل، می‌تواند برای انتقال ملک اقدام کند. به این مساله، در همین مطلب اشاره کردیم. همچنین در فرضی که یکی از ورثه نمی‌تواند برای انتقال ملک، حاضر شود یا در کشور دیگری حضور دارد، می‌تواند از وکیل استفاده کند، مشروط بر آنکه شرایط فروش ملک ارثی در خصوص وکیل رعایت شده باشد. این شرایط به شرح زیر هستند:
- عقد اشاره شده باید به صورت رسمی تنظیم شده باشد. توجه داشته باشید انتساب به سمت نمایندگی به اشکال متفاوت (اعم از زبانی، تنظیم دست نوشته و غیره)، معتبر نخواهد بود.
- همانطور که از عبارت رسمی نیز مشخص است، عقد اشاره شده باید در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور تنظیم شود.
- عقد اشاره شده، در فرضی که موکل در ایران ساکن نیست، باید توسط یکی از کنسولگری‌های ایران تنظیم شود.
- توجه داشته باشید که اختیارات وکیل در فروش، مشابه اختیارات وکیل در قبض ثمن نیست. بنابراین برای آنکه مبلغ خرید ملک را به وکیل پرداخت کنید، به این مساله نیز توجه داشته باشید که آیا نماینده، علاوه بر اختیار خرید و فروش، اختیار قبض ثمن یا بهای ملک را نیز دارد؟ اگر این اختیارات فراهم است، می‌توانید با خیالی راحت، به درخواست فروش ملک ارثی پاسخ مثبت دهید.
ثمن حاصل از خرید ملک ارثی باید به تمام وراث پرداخت شود!
برای اطمینان از عدم تحقق مشکلات در آینده، حتما در حضور تمام وراث یا سایر ذی نفعان ملک، برای معامله اقدام کنید. توجه داشته باشید که حضور شهود، می‌تواند به حفظ اعتبار عقد کمک کند. همچنین کلیه ورثه موظف هستند متن عقد را امضا کنند. در غیر این صورت، معامله، در خصوص کسانی که عقد را امضا نکرده‌اند، فضولی خواهد بود.
توجه کنید که ثمن معامله را با توجه به توافقی که بین وراث وجود دارد یا با در نظر گرفتن سهام قانونی، به صورت مجزا، به هر یک از آن‌ها تقدیم کنید. این اقدام، اطمینان از عدم تحقق مشکلات را برای شما به همراه دارد.
نحوه فروش ملک ارثی توسط مرجع قضایی
گاهی اوقات، هیچ یک از ورثه، حاضر به فروش ملک نیستند. در این صورت تکلیف شما چیست؟ آیا می‌توانید برای فروش زمین از طریق مراجع قضایی اقدام کنید؟
پاسخ مثبت است. با توجه به وجود حالت اشاعه، هر یک از ورثه می‌توانند برای صدور دستور فروش ملک ارثی اقدام کنند. این اقدام، که به صورت مزایده انجام می‌شود، مراحل زیر را به همراه دارد:
- زمانی که دادگاه، ملک را غیر قابل تقسیم اعلام می‌کند یا ورثه به صورت مستقیم، قصد فروش ملک را دارند، دستور فروش ملک ارثی صادر خواهد شد.
- کارشناس دادگستری، مبلغ ابتدایی ملک را تعیین می‌کند. در جلسه خرید و فروش، ممکن است این مبلغ، بیشتر شود.
- در صورتی که وراث بخواهند برای خریداری ملک اقدام کنند، باید از سوی مرجع قضایی مجوز داشته باشند.
- شخصی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده است، می‌تواند برای استقرار مالکیت خود نسبت به ملک، اقدام کند.
پیشنهاد ما
شما می‌توانید وظیفه تنظیم عقد فروش ملک ارثی را به ما بسپارید. برای ثبت درخواست، بر روی تنظیم اوراق قضایی بزنید. همچنین می‌توانید از خدمات مشاوره‌ای مرجع تخصصی ارث (دادازما) بهره مند شوید. با استفاده از این خدمات، سوالات حقوقی خود را مطرح و راهکارهای قانونی را دریافت کنید. برای دریافت این خدمات، بر روی مشاوره حقوقی تلفنی بزنید.
«اگر می‌خواهید سهم قانونی خود را انتقال دهید، می‌توانید از صلح نامه سهم الارث استفاده کنید. برای دریافت نمونه عقد صلح، بر روی عکس زیر بزنید.»
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگو شرکت کنید؟نظری بدهید!