از جمله مهم‌ترین اسناد حقوقی که امروزه مورد استفاده ورثه شخص فوت شده قرار می‌گیرد، تقسیم نامه زمین است. بسیاری از اوقات مشاهده می‌کنیم که در بین اموال ورثه شخص فوت شده، زمین‌هایی وجود دارند. این زمین‌ها ممکن است کاربری‌های متعددی داشته باشند و در نتیجه نمونه تقسیم نامه زمین می‌تواند هر گونه زمین را شامل شود.
مطابق قانون، ورثه حق دارند اموال شخص فوت شده را بعد از دریافت گواهی حصر ورثه و انجام اقداماتی همچون پرداخت مالیات بر ارث بین خود تقسیم کنند. همچنین این احتمال وجود دارد که ورثه، تنها قصد تقسیم یکی از اموال را داشته باشند، به عنوان مثال با پرداخت مالیات بر ارث زمین ، تنها این مال ارزشمند را بین خود تقسیم کنند. در این صورت، حقوقدانان توصیه می‌کنند که نمونه تقسیم نامه زمین بین ورثه تنظیم شود.
در این مطلب، مهم‌ترین ویژگی‌ها و احکام قانونی حاکم بر طرز نوشتن تقسیم نامه زمین را بررسی می‌کنیم. این احکام و شرایط، در متن قوانین بیان شده‌اند و در نتیجه ورثه موظف هستند به آن‌ها توجه کنند.
تقسیم نامه زمین چیست ؟
فرم خام تقسیم نامه زمین در دسته عقد صلح قرار می‌گیرد. قانون گذار ایران، عقد صلح را در ماده ۷۵۲ قانون مدنی، بررسی کرده است. مطابق این ماده: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود یا جلوگیری از نزاع احتمالی درمورد مصالحه و غیر آن واقع شود.» بنابراین اهمیت تنظیم نمونه سند تقسیم نامه زمین مشخص می‌شود. در حقیقت ورثه با تنظیم این سند حقوقی، از هر گونه اختلافات احتمالی جلوگیری می‌کنند.
مطابق قوانین اختصاص یافته به ثبت اسناد و املاک، تنظیم نمونه سند تقسیم نامه زمین در دفترخانه ثبت اسناد و املاک الزامی است. به عبارت دیگر در صورتی که عقد تنظیم شده رسمی نباشد، در آینده ممکن است مشکلاتی را برای ورثه ایجاد کند.
زمین موضوع تقسیم نامه
بعد از فوت متوفی و زمانی که دیون متوفی پرداخت می‌شود، شخصیت حقوقی ناظر بر اموال، از بین می‌رود و نسبت به اموال شخص فوت شده، حالت اشاعه ایجاد خواهد شد. به عبارت دیگر هر گونه تصرف در این دسته از اموال، باید با رضایت کلیه ورثه انجام شود. در غیر این صورت سایر ورثه حق دارند نسبت به این تصرفات غیر قانونی اعتراض کنند.
تقسیم زمین ممکن است به صورت تقسیم ارث توافقی ، تقسیم ارث قانونی انجام شود. در هر صورت ورثه می‌توانند زمین موضوع فرمت تقسیم نامه زمین را به روش‌های تعیین شده، بین خود تقسیم کنند که در ادامه این موارد را نیز بررسی خواهیم کرد.
روش‌های تقسیم
شما به عنوان یکی از وراثی که قصد تقسیم زمین مشاعی را دارید، می‌توانید با آگاهی از طریقه نوشتن تقسیم نامه زمین ، حالت اشاعه آن را از بین ببرید یا حتی بدون از بین بردن این حالت، سهم خود را از زمین اشاره شده، مشخص کنید. بنابراین اصطلاح تقسیم در نظام حقوقی ما، دو اصطلاح دیگر را نیز شامل می‌شود:
- افراز
- تفکیک
با توجه به کاربرد بیشتر افراز در زندگی امروزی، معمولا واژه تقسیم را معادل افراز به کار می‌برند. حالا باید مفهوم هر یک از این اصطلاحات را بررسی کنیم.
افراز
منظور از افراز، جدا کردن سهم هر یک از ورثه و از بین بردن حالت اشاعه نسبت به زمین است. به عبارت دیگر زمانی که زمین اشاره شده، با در نظر گرفتن سهم هر یک از ورثه، بین آن‌ها تقسیم می‌شود، افراز محقق شده است. توجه داشته باشید که با افراز زمین، هر یک از ورثه، مالک بخشی از زمین می‌شوند و نسبت به هر یک از بخش‌های زمین نیز، سند رسمی جداگانه‌ای تنظیم خواهد شد. در خصوص افراز موضوع فرم خام تقسیم نامه زمین ، اشاره به نکات زیر ضروری است:
- افراز ممکن است به تراضی ورثه یا توسط دادگاه انجام شود.
- زمین موضوع فرمت تقسیم نامه زمین ، باید اجزای با ارزش مساوی داشته باشد. بنابراین در خصوص زمین‌هایی که ارزش اجزای آن، با یکدیگر متفاوت هستند، مقررات مربوط به افراز، جاری نخواهد شد.
- افراز تنها نسبت به اموالی که حالت اشاعه دارند، اعمال می‌شود. البته با توجه به موروثی بودن زمین، این نکته، بدیهی است.
- افراز ممکن است به تراضی یا به قرعه انجام شود.
- برای افراز زمین، وجود اختلافات بین وراث، ضروری است.
تفکیک
منظور از تفکیک موضوع نمونه تقسیم نامه زمین ، تقسیم زمین به بخش‌های متعدد بدون از بین بردن حالت اشاعه است. در عرف ثبتی نیز تعریف مشابهی در این خصوص ارائه شده است. مطابق عرف: «تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول (مانند زمین) به قطعات کوچک‌تر»، به عنوان مثال ممکن است ورثه یک قطعه زمین ۵ هکتاری را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم کنند. بنابراین کاربرد تفکیک، در سه مورد خلاصه می‌شود:
- در صورتی که ورثه، قصد انتقال قطعات تفکیک شده را به صورت مجزا داشته باشند.
- ورثه با تفکیک زمین، می‌توانند سند اولیه را باطل کنند یا برای صدور سند مالکیت مفروزی نسبت به هر یک از بخش‌ها اقدام کنند.
- با تفکیک زمین، می‌توان برای تنظیم نمونه سند تقسیم نامه زمین اقدام کرد.
ویژگی‌های فرم خام تقسیم نامه زمین
در این قسمت از نوشتار خود، ویژگی‌های فرمت تقسیم نامه زمین را بررسی خواهیم کرد. توجه داشته باشید که این ویژگی‌ها، برای عقود دیگری نیز تعیین شده‌اند. بنابراین نمی‌توان گفت که این دسته از ویژگی‌ها، تنها به این عقد اختصاص دارند.
لازم بودن نمونه تقسیم نامه زمین
بر اساس متن ماده ۱۸۵ قانون مدنی، عقود لازم، مجموعه‌ای از متون حقوقی هستند که امکان بهم زدن آن‌ها وجود ندارد. البته در این خصوص، استثنائاتی را شاهد هستیم. در صورتی که ورثه، نسبت به بهم زدن فرم خام تقسیم نامه زمین با یکدیگر به توافق برسند، امکان اقاله عقد وجود دارد. همچنین در فرض وجود اختیارات قانونی، امکان فسخ قرارداد نیز وجود خواهد داشت.
معین بودن فرمت تقسیم نامه زمین
معین بودن به این معنا است که قانون گذار، طریقه نوشتن تقسیم نامه زمین را در متن قانون بیان کرده است. همانطور که اشاره کردیم، شرایط حاکم بر عقد صلح، بر طرز نوشتن تقسیم نامه زمین نیز حاکمیت دارد. بنابراین توافقاتی که بر خلاف متن قانون باشد، اثر حقوقی نخواهند داشت، مگر آنکه در متن قانون، به این مساله اشاره شده باشد.
ارث تخصص ما است!
تنظیم اسناد حقوقی و ارائه مشاوره با بهترین کیفیت و به صورت تخصصی، هدف تاسیس مرجع حقوقی دادازما است. شما با دریافت مشاوره حقوقی تلفنی در زمینه ارث و وصیت، می‌توانید با خیال راحت، اقدامات حقوقی در این زمینه را به انجام رسانید. همچنین می‌توانید تنظیم اسناد حقوقی خود را به ما بسپارید. بنابراین در صورتی که قصد بهره مندی از خدمات مشاوره‌ای تیم حقوقی ما را دارید، می‌توانید بر روی لینک مشاوره حقوقی تلفنی بزنید. همچنین برای ثبت درخواست تنظیم تقسیم نامه، بر روی تنظیم اوراق قضایی بزنید.
پدر بنده یک قطعه زمین مزروعی غیرمتصرفی خارج از نسق در سال ۶۵ از شخصی خریداری می‌کند و مبایعه نامه بین آن‌ها تنظیم می‌شود. سپس بعد از چند سال، قطعه زمین مجاورش که متراژ مشابهی دارد را خریداری کرد. در سال ۸۲ برادر ارشد من، قطعه زمین اولی را به خودش منتقل می‌کند و در سال ۸۶، آن را به شخص دیگری انتقال می‌دهد. در عقد بیع، خود را به عنوان انتقال دهنده و دو نفر را به عنوان انتقال گیرنده ذکر می‌کند. اکنون بنده سال گذشته یعنی ۹۹/۶/۱۲ حکم حجر برادرم را بدلیل جنون از دادگاه گرفتم و در حکم صادره، تاریخ شروع حجر از ۸۳/۱۲/۱۷ اعلام شده است. اکنون برادرم در سال ۸۶ یعنی در زمان حجرش برای معامله و نقل و انتقال اقدام نموده است. با توجه به بطلان عقد تنظیم شده، برای دریافت سهم الارث خود، چگونه اقدام کنم؟
وقت بخیر.
اگر زمین اول توسط پدر شما به فرزند منتقل شده است و سپس عقد بیع بین برادر محجور و شخص دیگری تنظیم شده است، از زمین منتقل شده، سهمی به شما تعلق نمی‌گیرد. بنابراین با مراجعه به دادگاه، می‌توانید تکلیف سایر اموال متوفی را تعیین کنید.
با سلام.
وقتی پدر بنده فوت شد، ما یک تقسیم نامه را بین وراث تنظیم و همگی، این سند را امضاء کردیم. الان یکی از خواهر‌ها ناراضی هستند. آیا این امکان وجود دارد که تقسیم نامه باطل شود یا نتوانیم تفکیک را انجام دهیم؟ ۱۰ سال از تاریخ تنظیم تقسیم نامه گذشته است.
همچنین، آیا برای تفکیک به انحصار وراثت نیاز داریم؟
خواهش می‌کنم به این دو سوال بنده پاسخ دهید.
ممنونم از سایت خوب شما.
وقت بخیر.
برای تفکیک زمین، دریافت گواهی انحصار وراثت الزامی است.
با توجه به نکات مطرح شده توسط شما، تقسیم نامه قابلیت ابطال را نخواهد داشت، مگر آنکه به دلیل شرایط زیر، قاضی، عملیات تقسیم را با توجه به متن قانون تکرار کند و متن سند، از درجه اعتبار، ساقط شود:
۱- خواهر مدعی شود که شما سهم الارث او را مطابق با میزانی که در متن قانون تعیین شده است، به او تقدیم نکرده‌اید و این فرد، از میزان تعیین شده، مطلع نبوده است. البته با توجه به امضای خواهر در ذیل قرارداد، گذشت زمان و مقبول نبودن جهل به قانون، احتمال ابطال، اندک خواهد بود.
۲- موضوع دیگر، عدم دریافت گواهی انحصار وراثت در زمان تنظیم متن سند است. با توجه به آنکه در متن سند انحصار وراثت، به وراث و میزان سهم الارث آن‌ها اشاره خواهد شد و وراث، حق دسترسی به این سند را برای آگاهی از میزان سهم خود دارند، این احتمال وجود دارد که با استناد به این مساله و ضمن عدم توجه به مورد اول، دادگاه، رای به ابطال سند را صادر کند.
در نهایت، تصمیم با قاضی و شعبه‌ای است که به پرونده رسیدگی خواهد کرد.