امروزه خانه‌ها و املاکی را مشاهده می‌کنیم که به دلیل فوت مالک آن‌ها، ساکنی ندارند و وراث متوفیان نیز تصمیم دارند برای فروش خانه ارثی و تقسیم بهای آن بین خود اقدام کنند. اصولا در صورتی که امکان تقسیم ارث وجود نداشته باشد، ورثه فروش مال را انتخاب می‌کنند. منزل یا خانه متوفیان نیز در اکثر اوقات، غیر قابل تقسیم است. در ادامه مراحل فروش خانه ارثی را بررسی می‌کنیم.
مالکیت خانه ارثی
بسیاری از اوقات مشاهده می‌کنیم که متوفی با تقسیم ارث قبل از فوت ، اموالی را به وراث خود منتقل می‌کند، به عنوان مثال ممکن است شخص متوفی، خانه خود را به صورت رسمی به همسر خود منتقل کرده باشد. در این صورت تکلیف ورثه چیست؟!
اگر قصد خرید یا فروش خانه‌ای را دارید که از متوفی باقی مانده است، حتما توجه داشته باشید که سند، به نام شخص فوت شده باشد. اگر مالکیت ، به شخص دیگری تعلق داشته باشد، معامله صورت گرفته فضولی است و در صورت عدم تایید معامله توسط مالک جدید، عقد تنظیم شده بین شما و اشخاص مقابل، باطل خواهد بود.
گواهی حصر ورثه دریافت شده است؟
برای فروش منزل ارثی ، دریافت گواهی حصر ورثه الزامی است. این گواهی به تقاضای وراث و توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود. در این گواهی، به مشخصات هر یک از ورثه شخص فوت شده، اشاره شده است. بنابراین با مشاهده این سند حقوقی، می‌توانید از انحصار وراث به این دسته از اشخاص، مطمئن شوید.
آیا تمام وراث حضور دارند؟!
این امکان وجود دارد که ورثه، با اطلاع از شیوه تقسیم ارث توافقی ، قصد فروش خانه را داشته باشند و از این طریق، بخواهند سهم تعلق گرفته را دریافت کنند. حال تصور کنید یکی از ورثه، حاضر به فروش خانه ارثی نباشد. در این صورت آیا مشکلی وجود خواهد داشت؟
البته! جلسه فروش خانه ارثی ، باید با حضور هر یک از ورثه یا نماینده آن‌ها برگزار شود. حتی فکر خریداری ملک از سوی یکی از وراث را نیز کنار بگذارید. این احتمال وجود دارد که در سال‌های آینده، وراث ناراضی برای اقامه دعوا اقدام و بخواهند سهم خود را از خانه اشاره شده دریافت کنند. در این صورت با دشواری‌های متعددی مواجه خواهید شد. البته اگر عقد نمایندگی بین وراث و شخص ثالث یا بین وراث و یکی از آن‌ها وجود دارد، به طوری که رضایت تمام آن‌ها مشهود است، در فروش منزل ارثی ، مشکلی وجود نخواهد داشت.
حضور نماینده برای فروش خانه ارثی !
اشاره کردیم که ممکن است سایر ورثه، یک نفر را به عنوان نماینده خود انتخاب کنند. این نماینده به موجب عقد رسمی ماموریت دارد برای فروش خانه ارثی اقدام و سپس ثمن دریافت شده را با توجه به اتفاق نظر وراث یا متن فانون، بین آن‌ها تقسیم کند. توجه داشته باشید که عقد تنظیم شده، نباید به صورت عادی یا دست نوشته باشد. این سند باید توسط دفترخانه ثبت اسناد رسمی یا توسط یکی از کنسولگری‌های ایران، به ثبت رسیده باشد. توجه داشته باشید که نمایندگی در فروش عین، با نمایندگی در دریافت ثمن یا مبلغ معامله متفاوت است. بنابراین در عقد نمایندگی باید به دو اختیار اشاره شده باشد:
- نمایندگی در فروش خانه ارثی
- نمایندگی در دریافت ثمن معامله
پرداخت مبلغ به صورت مجزا به هر یک از ورثه!
غیر عادی اما ضروری است! ممکن است بگویید این وظیفه ما نیست که با توجه به میزان سهم هر یک از ورثه، بهای معامله را به آن‌ها پرداخت کنیم اما برای جلوگیری از تحقق مشکلات در آینده، به شما پیشنهاد می‌دهیم که سهم هر یک از ورثه را به صورت مجزا پرداخت کنید. البته این مساله در فرضی است که طرف عقد شما، نماینده نباشد. در این صورت می‌توانید مبلغ را به نماینده پرداخت کنید.
وصایای متوفی قبل از فروش خانه ارثی!
توجه داشته باشید که متوفی می‌تواند به میزان یک سوم از اموال خود را وصیت کند. وظیفه خریدار در فروش منزل ارثی ، تحقیق، مراجعه به ورثه و مطرح کردن این پرسش است که آیا از متوفی وصایایی باقیمانده و موضوع این وصایا به خانه ارثی مرتبط است یا خیر؟! البته چون ورثه موظف هستند قبل از پرداخت مالیات بر ارث خانه ، به وصایای متوفی توجه کنند، به نظر می‌رسد که این شرط، در اکثر اوقات، رعایت می‌شود.
حتما به مالیات توجه داشته باشید!
این مساله را بررسی کنید که آیا مالیات بر ارث توسط ورثه شخص فوت شده پرداخت شده است یا خیر؟ بدون پرداخت مالیات توسط ورثه، امکان انتقال سند رسمی به شما وجود نخواهد داشت. می‌توانید از ورثه درخواست کنید تا گواهی مالیات بر ارث یا فرم ۱۹ مالیات بر ارث را به شما ارائه دهند.
حضور صغار در بین وراث!
یکی از مراحل فروش خانه ارثی ، بررسی این مساله است که آیا در بین وراث شخص فوت شده، صغار نیز حضور دارند یا خیر؟ منظور از صغار، دختران و پسرانی هستند که هنوز به سن بلوغ شرعی و قانونی نرسیده‌اند. این سن برای دختران، نه سال تمام قمری و برای پسران، پانزده سال تمام قمری است.
در صورت حضور این دسته از اشخاص، انجام معامله، تنها با حضور قیم و زیر نظر دادستان امکان پذیر است. توجه داشته باشید که اشخاص بالغ اما غیر رشید نیز نمی‌توانند در اموال خود تصرف کنند. با توجه به تبصره ۲ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی، معامله این دسته از اشخاص نیز توسط سرپرستان قانونی انجام خواهد شد، مگر آنکه رشد آن‌ها به اثبات برسد.
پیشنهاد ما
بعد از اطلاع از مراحل فروش خانه ارثی ، نیاز به متنی دارید که بتوانید به راحتی برای فروش خانه ارثی اقدام کنید. بنابراین می‌توانید تنظیم عقد خود را به کارشناسان حقوقی مرجع تخصصی ارث (دادازما) بسپارید. برای ثبت درخواست، بر روی تنظیم اوراق قضایی بزنید.
همچنین می‌توانید از خدمات مشاوره‌ای تیم حقوقی ما استفاده کنید. سوالات و مباحث حقوقی خود را به راحتی با ما در میان بگذارید و در مقابل راهکارهای قانونی را دریافت کنید. برای دریافت مشاوره، بر روی مشاوره حقوقی تلفنی بزنید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگو شرکت کنید؟نظری بدهید!