از جمله مباحث مهم مالیات بر ارث که بسیاری از وراث نسبت به آن دغدغه خاطر دارند، مالیات بر ارث ملک است. با افزایش میزان ارزش ملک در ایران، بسیاری از وراث با بررسی میزان مالیات آن، تصمیمات متفاوتی را اخذ می‌کنند. اقدامات فراوانی مانند فرار از مالیات بر ارث ، تقسیم ماترک قبل از فوت و غیره معمولا هنگامی انجام می‌شوند که متوفی، در کنار بسیاری از اموال، یک یا چند نوع ملک را دارد و وراث نیز اطلاع دارند که بعد از فوت وظیفه دارند هزینه زیادی را بابت مالیات ارث ملک پرداخت کنند. بنابراین در این مطلب، تصمیم داریم قوانین حاکم بر مالیات بر ملک ارثی را بررسی کنیم. علاوه بر این به تفاوت‌های هر یک از این قوانین اشاره می‌کنیم و نحوه محاسبه مالیات بر ارث ملک را نیز بیان خواهیم کرد.
قوانین حاکم بر مالیات بر ارث ملک متوفی
قانونی که به مبحث انواع مالیات‌ها اختصاص دارد، قانون مالیات‌های مستقیم است. این قانون که در سال‌های متعددی اصلاح شده است، به میزان مالیات بر ارث ملک اشاره می‌کند و درصدهایی را برای مودیان مالیاتی تعیین کرده است. قبل از اشاره به انواع قوانین حاکم، باید به این نکته اشاره کنیم که مالیات‌ها به دو گونه مالیات مستقیم و مالیات غیر مستقیم تقسیم می‌شوند. مالیات مستقیم، مالیات‌هایی هستند که مودیان، با تقدیم ورقه اظهار، آن‌ها را به سازمان مالیات پرداخت می‌کنند. در مقابل مالیات‌های غیر مستقیم، بدون طی تشریفاتی همچون تقدیم ورقه اظهار، از مودیان دریافت می‌شود، به عنوان مثال مالیات بر ارزش افزوده یکی از انواع مالیات‌های غیر مستقیم است.
به طور کلی دو قانون مالیاتی نسبت به مالیات بر ارث برای ملک حاکمیت دارد:
- قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶
- قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴
قانون اول، صرفا برای متوفیانی کاربرد دارد که قبل از تاریخ ۱۳۹۵/۱/۱ فوت کرده‌اند. این در حالی است که قانون اصلاح شده در سال ۱۳۹۴، نسبت به اموال اشخاصی که بعد از تاریخ مذکور فوت کرده‌اند، قابلیت اجرا دارد. در نتیجه وراث، حق انتخاب درصد مالیات بر ارث ملک ، در قانونی که مشمول آن نیستند را ندارند. به عبارت دیگر مشمولین هر یک از قوانین اشاره شده را خود قانون گذار تعیین کرده است و در نتیجه این مساله تابع نظم عمومی است و وراث حق دخالت در آن را ندارند.
تفاوت‌های قانون مالیات بر ارث ملک
هر یک از قوانین مالیات بر ارث ملک ، تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند که آن‌ها را بررسی می‌کنیم.
اولین تفاوت
با توجه به متن قانون سابق، ورثه وظیفه داشتند حداکثر تا شش ماه بعد از فوت متوفی، برای تقدیم اظهارنامه مالیاتی به سازمان مالیات مراجعه کنند. در غیر این صورت، وظیفه داشتند مبلغی را به عنوان جریمه مالیات بر ارث به دولت پرداخت کنند. این در حالی است که بر اساس متن قانون اصلاح شده، ورثه می‌توانند حداکثر تا یک سال بعد از فوت، برای تقدیم ورقه اظهار اقدام کنند. در صورت عدم تقدیم این سند قانونی، هزینه اضافی از ورثه دریافت نخواهد شد اما سازمان مالیات، در هنگام محاسبه این دین قانونی، توجهی به صدر ماده ۲۶ قانون مالیات‌های مستقیم مبنی بر کسر دیونی همچون هزینه‌های کفن و دفن و غیره نخواهد داشت.
دومین تفاوت
مالیات بر ارث ملک چند درصد است؟ این سوالی است که مشمولان هر یک از قوانین، پاسخ آن را از وکیل مالیات بر ارث درخواست می‌کنند. واقعیت این است که شیوه تعیین درصد در هر یک از قوانین مالیاتی، متفاوت است. در متن قانون سابق، درصد مشخصی را تحت عنوان مالیات ارث ملک مشاهده نمی‌کنیم. در حقیقت در این متن قانونی، معیار در محاسبه مالیات، ارزش کل اموال شخص فوت شده است. بنابراین تفاوتی ندارد که ارزش، متعلق به کدام یک از اموال شخص باشد.
در نتیجه با در نظر گرفتن یک درصد کلی، مالیات بر ارث، از وراث شخص فوت شده دریافت می‌شود، به عنوان مثال مالیات بر ارث ملک ۷۰۰ میلیونی همراه با سایر اموالی که حداکثر ۴۰۰ میلیون تومان ارزش دارند، بعد از جمع کردن میزان ارزش (مبلغ یک میلیارد و صد میلیون تومان)، به میزان ۳۵ درصد محاسبه و دریافت خواهد شد. این در حالی است که در متن قانون اصلاح شده، درصدها با در نظر گرفتن هر یک از اموال شخص فوت شده، از وراث او دریافت می‌شود، به عنوان مثال به میزان ۵/۷ درصد به عنوان مالیات بر ارث ملک ۷۰۰ میلیونی ، از وراث دریافت خواهد شد.
سومین تفاوت
وراث مشمول قانون سابق، حق پرداخت مالیات بر ارث ملک به صورت جداگانه را نداشتند. به عبارت دیگر ورثه موظف بودند میزان مالیات تعیین شده را به صورت کلی، به سازمان مالیات بپردازند. در غیر این صورت، حق نداشتند برای دریافت گواهی حصر ورثه اقدام کنند. این در حالی است که مشمولان قانون اصلاح شده می‌توانند مالیات بر ارث هر یک از اموال را هنگامی که قصد تقسیم یا انتقال آن‌ها را دارند، به دولت پرداخت کنند.
مالیات بر ارث ملک چقدر است ؟
با در نظر گرفتن هر یک از متون قانونی، میزان درصد مالیات را بررسی می‌کنیم. البته قبل از بررسی، باید به این نکته اشاره کنیم که قانون گذار قانون سابق، چهار بازه ارزشی را در متن این قانون تعیین کرده است و بر اساس این بازه، درصدهایی نیز مشخص شده است. به بازه ارزشی که در ادامه بیان می‌شود، توجه کنید:
- ارزش اموال حداکثر ۵ میلیون تومان
- ارزش اموال حداقل ۵ میلیون تومان و حداکثر ۲۰ میلیون تومان
- ارزش اموال حداقل ۲۰ میلیون تومان و حداکثر ۵۰ میلیون تومان
- ارزش اموال مازاد بر ۵۰ میلیون تومان
درصد مالیات بر ارث ملک در قانون سابق
میزان درصدها با در نظر گرفتن بازه ارزشی اشاره شده به شرح زیر است:
- بازه ارزشی شماره یک: وراث طبقه اول: ۵ درصد. وراث طبقه دوم: ۱۵ درصد. وراث طبقه سوم: ۳۵ درصد.
- بازه ارزشی شماره دو: وراث طبقه اول: ۱۵ درصد. وراث طبقه دوم: ۲۵ درصد. وراث طبقه سوم: ۴۵ درصد.
- بازه ارزشی شماره سه: وراث طبقه اول: ۲۵ درصد. وراث طبقه دوم: ۳۵ درصد. وراث طبقه سوم: ۵۵ درصد.
- بازه ارزشی شماره چهار: وراث طبقه اول: ۳۵ درصد. وراث طبقه دوم: ۴۵ درصد. وراث طبقه سوم: ۶۵ درصد.
مالیات بر ملک ارثی در قانون اصلاح شده
وراث مشمول این قانون وظیفه دارند مالیات بر ارث برای ملک را با در نظر گرفتن درصدهای زیر محاسبه و به دولت پرداخت کنند:
- وراث طبقه اول: ۷/۵ درصد
- وراث طبقه دوم: ۱۵ درصد
- وراث طبقه سوم: ۳۰ درصد
مالیات بر ارث ملک فروخته شده
در صورتی که ملک قبل از فوت و توسط خود شخص به فروش برسد، ملک به شخص دیگری تعلق دارد و در نتیجه ورثه موظف به پرداخت مالیات بر ارث ملک فروخته شده نیستند. بعد از فوت مالک نیز، تا زمانی که ورثه برای پرداخت مالیات ملک متوفی اقدام نکنند، امکان انتقال یا فروش ملک، برای آن‌ها فراهم نخواهد بود.
پیشنهاد دادآزما
استفاده از مشاوران و متخصصان حقوقی علاوه بر صرف هزینه زیاد، زمان را به عنوان مهم‌ترین سرمایه شما از بین خواهد برد. دادآزما با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی توسط متخصصان مجرب حقوقی و مطلع از متن قوانین، شما را در مسائل مربوط به ارث و مالیات یاری می‌دهد. برای استفاده از این خدمات کاربردی، بر روی لینک تعیین شده بزنید.
سلام وقت بخیر. ببخشید سوالی داشتم . پدر بنده تیر ماه سال ۱۳۹۷ فوت شده‌اند و منزلی که در آن زندگی می‌کردند، یک واحد ۱۰۸ متری یک طبقه است که مادر بنده در آن سکونت دارد. خواستم بدونم که آیا مالیات بر ارث به این ملک تعلق می‌گیرد یا خیر؟ ممنون میشم اگر راهنمایی کنید. در ضمن دو برادر و یک خواهر هستیم. هنوز هم انحصار ورثه نکرده‌ایم چون نخواستیم که مادر با این کار، فکر کنند که می خواهیم از خانه، ایشان را منتقل کنیم.
وقت بخیر.
چون پدر شما در سال ۱۳۹۷ فوت کردند، مشمول اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ هستند. بنابراین به منزلی که در حال حاضر مادر شما در آن ساکن است، مالیات بر ارث تعلق می‌گیرد. یکی از مدارکی که برای پرداخت مالیات باید به اداره امور مالیاتی تقدیم کنید، گواهی انحصار وراثت است. بنابراین توصیه ما این است که در اسرع وقت برای دریافت این گواهی اقدام کنید تا در آینده، مشکلی برای شما ایجاد نشود.
سلام و وقت بخیر. پدر بنده در سال ۱۳۷۷ فوت شدند و وصیت نداشته‌اند و تقسیم اموال نکردیم. مادرم در خانه ایشان زندگی می‌کنند. آیا برای این خانه نیز مالیات تعیین می‌شود؟
وقت بخیر.
اگر مالکیت خانه متعلق به پدر شما است، همچنان موظف هستید مالیات آن را به اداره امور مالیاتی پرداخت کنید. تفاوتی بین سکونت یا عدم سکونت در ملک، وجود ندارد.